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20 Mar 2018

成為地王的客觀條件

近年本港地產市道持續暢旺,地產發展商不時以高於市場估算價錢買入地皮。不論在總地價,還是樓面地價方面,金額數目都屢創新高。筆者嘗試以近期高價買入的土地為例,簡單分析一下,一塊地皮如何有機會挑戰地王寶座。

第一,總成交金額細。於去年底,由大鴻輝興業以逾1.3億元投得的上水新樂街小型地皮,呎價高達14000元,出現「麵粉價」遠超「麵包價」情形,創北區新高。筆者分析如下,由於總投資額相對較低,導致買家入場門檻也相對地低,競價者眾,容易引起激烈競爭。此外,由於總金額細,故買家較有能力把投標金額作較大幅度調整,最終很可能推高成交價。

第二,地理位置優勢明顯。鴨脷洲利南道住宅地王,坐擁270度全海景,又鄰近港鐵站,適合作豪宅發展,獲買家龍光地產以志在必得價投得。可見地理位置具優勢,令地皮投資回報增加,亦可促成高價成交。

第三,具稀有性。前身為中環美利 道多層停車場商業地,於去年中,由恒基以約230億元投得,呎價高達50000元,創當時政府賣地地價及呎價紀錄。上述土地屬政府多年來再次推出中環商業地皮,罕有性十分高,造就地皮價值在原有基礎上,得以更上一層樓。

第四,買家的特殊利益。例如同區或毗鄰擁有多個項目及看好個別地區的發展。去年,新世界先後於長沙灣區內投得三幅商業地。鄰近的項目不論在推廣或管理方面都能產生協同效應,提高成本效益,故此亦成為吸引發展商積極投地的原因之一。

以上分析乃筆者從過往經驗作簡單歸納,希望可供大家作通識參考。展望來年,山頂文輝道、九龍高鐵總站上蓋以及啟德舊機場跑道臨海地皮,都大有機會問鼎地王寶座。

張聖典
普縉集團企業發展部總監(估值及物業管理)

(轉載自星島地產網)
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