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29 Mar 2018

地價補貼私人遊樂場?

過往私人遊樂場地契約用地獲政府以免地價或象徵式地價批出予承租人。近日,由民政事務局成立的跨部門工作小組就上述契約政策提出了多項修定建議,並展開公眾諮詢。筆者亦希望提供一些意見,供各位參考。 

一九九七年七月,行政會議就特區政府轄下的土地契約及相關事宜,通過了一系列的規定,包括新批土地契約的承租人須繳付地價。而規定內並沒有針對「地價」一詞作額外描述,故應可合理地認為承租人須繳付「十足」的地價。所以,承租人如獲續約15年,則理應繳付15年地價的全數總額。 

工作小組提出徵收地價三分之一這種折扣安排,究竟是作為地契條款中指定,「相關的私人體育會開放予合資格外界團體的設施須增加至其可使用時數總量的最少30%」等種種限制的補償,或是由於其他原因? 

根據筆者從業經驗,土地的估值原則上已經包含了對各項地契條款的考量。換言之,條款中的各種限制(如15年的土地年期、須開放使用等條件)和優惠,都會直接反映在地價中,而非反映於另外的折扣或徵費之上。 

故筆者認為,工作小組在檢討文件中建議,向私人體育會續約時,徵收市值十足地價的三分之一的做法,其中理據仍然有待當局進一步交代。 

有意見認為,地價過高會對私人體育會造成太大財政負擔。筆者建議,假若私人體育會不願意或未能支付市值地價,可以先考慮在地契條款要求對外開放的30%基礎上,主動增加某個百分比,藉以下調地價估算,直至其將營運模式完全過渡至「半公共」性質,從而能向政府申請轉為新的特殊用途契約,並獲得以象徵式地價收費。 

有見於業界對新的契約修定表示擔憂,有關當局應該向外公開修定建議中,地價徵收方法的由來及其計算方法,以盡量釋除業者或營運單位的疑慮及回應其他持份者的關注,並供社會人士作更深入討論。 

張聖典
普縉集團企業發展部總監(估值及物業管理)

(轉載自星島地產網)
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