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23 May 2018

啟德1F1何以問鼎地王寶座?

地政總署於上周二公布,位於啟德第1F區1號地盤的用地以251.6億元批出,樓面地價每平方呎達17776元,打破了毗鄰1F區2號商業/酒店地於去年年中以逾246億元批出的地價紀錄,成為香港賣地歷史上總成交金額最高的地皮。很多朋友都不禁提出疑問,何以這塊地皮能以如此高價成交呢?筆者本期就此簡單分析一下。

首先,在地皮規模方面,是次地盤面積約17.82萬方呎,最高可建樓面面積多達141.5萬方呎,當中更有接近40萬呎面積屬於商業樓面,具備發展成地標式建築的條件。相比其他住宅地皮基本上只有約1萬呎商業樓面,此地皮更有利於打造大型區域性商場及住宅項目。

其次,在位置方面,地盤位處未來沙中線鐵路站對面,兩旁有由南豐及利福分別發展,合共逾200萬呎的地標式商業項目(前者將成為區內最具規模的商廈之一,後者預料亦將發展為雙子塔式商廈)。

是次賣地章程規定,發展商須興建一條地下商店街及預留部分位置連接附近發展項目,可以預計項目將能吸納附近項目及港鐵站西北面人流,並且是人流通往站內的必經之處,故當中商業部分的價值將會相當高。

另外,雖然地皮地點位處較內陸位置,但其170米的發展高度限制,比起較早前賣出或將會賣出,較為臨海一帶的住宅地皮的約110米,有約60米差距。故項目落成後,高層單位享有的海景會有一定保障,有利推高項目住宅部分造價。

再者,由於政府有意將包括啟德在內的九龍東一帶發展成智慧城市,將在區內投放大量資源,故配合是次地皮及附近其他發展,預計這區很可能將會發展成另一個九龍站。當中會包括商業項目、住宅群、豪宅群,以及郵輪碼頭,成為本地的一個重點新發展區。

加上是塊地皮屬發展商於區內首個投得的發展項目,相信亦令其出價取態更為進取,進一步把成交價推高。年內政府將會在機場舊跑道位置推出一連串地皮,讓我們拭目以待,究竟他們能否繼續打破地王紀錄。

張聖典
普縉集團企業發展部總監(估值及物業管理)

(轉載自信報財經新聞)

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